郑州“知名烂尾楼”迎来复工 到底是哪个烂尾楼？

啟福城这个项目当年在建设用地都没确定时就开始了“内购”，项目的预售许可证是在启动发售四五年之后才取得，但未见有人阻止这些明显的违规之举

一则“啟福城”复工的消息，让本已失去信心的陈刚，重新燃起了一线希望。

“(在啟福城)买房那年，我35岁，憧憬着赶紧住上新房，谈个恋爱，然后能有个自己的孩子。”但伴随着啟福城的停工，陈刚对新生活的期望，逐渐由希望变成了失望，如今，已经快40岁的他，每个月还着已经停工的新房的数千元房贷，孑然一身租住在一个破旧的老小区。

啟福城是河南郑州的一个“知名烂尾楼”。第一财经采访发现，啟福城一个项目就有6000多户陈刚这样的业主。眼瞅着新房的“烂尾”，遥想当初为了买到这个楼盘的“团购房”，一些人到处托关系，甚至宁愿付出6万、8万乃至20万元的“茶水费”、“居间费”的场景，陈刚有恍如隔世之感。

回过头来看，很多购房者发现，啟福城这个项目当年在建设用地都没确定时就开始了“内购”，项目的预售许可证是在启动发售四五年之后才取得，但未见有人阻止这些明显的违规之举，即使它的定向团购对象中不乏行政单位、监管部门员工，以致到后来，这些购房者中有些人发现自己购买的房屋无法网签，最后，项目终于变成“烂尾楼”。

“内购”

啟福城是位于郑州市西南郊的一个楼盘，由河南长坤置业有限公司(下称“长坤置业”)开发，项目占地面积约275亩，共计34栋楼、6000多套房子。

在当地，啟福城的“烂尾”之所以颇受关注，一个原因是牵涉的人众多，6000多户业主，背后是6000多个家庭，2万多名居民;另一个原因是烂尾的时间长，从2013年底到如今，将近10年时间。购房者中不乏在房管局、税务局、公安局上班的公务员，以及电视台上班的编辑、记者。

而长坤置业的母公司，则是2004年开始涉足房地产的啟福置业(后改名为“中晟置业”)。

最初以开发经济适用房起家的啟福置业，曾先后开发出启福中原、启福尚都、启福国际、和黄熙花园、中晟柒号院、中晟新天地国际广场等楼盘，虽然在郑州规模并不算大，但由于其开发的多个楼盘均为经济适用房、公务员小区，当地不少人甚至认为，啟福置业很厉害、“有背景”。

也因此，当啟福城项目开始以“内购”、“团购”名义低价对外销售时，郑州一些政府机构、事业单位的职工们，对此趋势若骛，而一些没有购房资格的普通市民，甚至宁愿为此付出数万乃至数十万元的“茶水费”、“居间费”。

而此时，已经开始“内购”的啟福城，甚至连项目的建设用地都还没确定。

郑州某电视台员工李江同样参与了啟福城“团购”，他告诉第一财经，自己是2013年底，得知啟福置业正在进行新房团购的，当时推荐的团购房位置，在郑州的常西湖新区，而且啟福置业的工作人员还告诉他们，团购名额可不是谁都有的，只有其所在单位职工，才有资格购买。

最终，李江于2014年初向啟福置业缴纳了7万元的定金后，取得了其中一套房屋的购买资格，双方约定的价格，约为5000元/㎡，双方同时约定，新房将与2018年前后交付。

事后，李江得知，当时，啟福置业仅以“团购房”名义收取的定金就有2亿多元，这意味着，至少有3000人参与了此次团购。

中晟置业则在接受当地媒体采访时承认，啟福城项目共面向21家机构、单位实施了定向团购，在共计6000多套房源中，以团购方式购买的业主，就占比97%~98%。“总体来说，还是我们管理出现了问题。”据了解，定向团购包括郑州某电视台、房管局、税务局、公安局等单位。

从2014年到2015年，李江发现，自己所购买的房子，迟迟不见动工的信息，直到2015年9月，啟福置业才告诉李江等人称，之前的约定位置的土地，啟福置业没有拿到，不过，公司正在参与郑州西南村庄密垌村的城改项目，可以将新房建设到该位置，但之前约定的房价，需要提高到5500元/㎡，彼时，该区域房价约为7000元/㎡，这意味着，其中仍有1500多元的差价空间。最终，大多数之前参与团购的准业主们，接受了啟福置业的新条件，并再次缴纳了预付款。

也有一部分准业主，选择了将手中名额转让，从中赚取“居间费”。

同样在电视台工作的王军，便将自己的购房资格指标，以7万元的价格，转让给了并不在电视台工作的何祥。

彼时，另一名在电视台任职的赵峰，也与刘萍签订《团购房购买权名额转让协议》，将自己的购房指标名额，以6.2万元的价格，转让给后者。

一时间，更多人在得知啟福城的“团购房”比市场价低的消息后，为了获得购房资格，开始四处托人、找关系。

家住郑州市中原区的韩龙，甚至为了在此购房，此付出了20万元的“居间费”。

陈刚也是在此时，得知啟福城的“团购房”信息的。他的一个高中同学，在郑州某事业单位任职，获得了一个购房名额，陈刚也想买房，高中同学便带他去见自己的领导，随后，领导将自己的名额转让给了陈刚，“之前跟这个领导也认识，所以当时也没付‘茶水费’。”如今想来，这竟然成为陈刚不幸中的万幸——相对于那些既付了“居间费”，又不得不面对房子“烂尾”的业主而言。

其实，更不幸的，是最后一批上车的购房者，时值2018年底，郑州房价已经暴涨40%以上。啟福城终于在准业主们的不断投诉下，将大部分楼盘的框架建设好时，开始面向市场公开发售，建筑面积约133㎡、169㎡的房源，对外售价约12000元/㎡。位于南水北调河畔，又是准现房，一些购房者心动了，他们成为最后一批接盘者，也是6000多户业主中，买价最高的。

停工

当这些业主们翘首以盼新房交付时，啟福城再次停工了。

陈刚于2019年10月赶往现场查看后，也发现，啟福城的项目工地上，已经几乎看不到工人，现场的塔吊，也已经停止工作。

2020年初，一则《关于郑州中晟置业集团有限公司申请破产公告》开始在业主们中间传开，他们中的一些人，有的已经缴纳了全款，有的申请了银行按揭，已经开始还房贷。

随后的2020年4月，虽然中晟置业否认了公司破产，但因此发出的一则《严正声明》，反而做实了公司资金链紧张的传言。

因“疫情及行业大环境因素影响，包含一线房企在内的各大房企均出现一定程度的资金周转问题;我公司以地产开发为主业，与行业内多数公司一样同样面临一定程度、短期内的资金周转压力。”中晟置业在该声明中表示，公司各项目正在陆续复工。

但细心的陈刚却发现，啟福城仅仅复工没几天，便再次停工了，这一停，就是两年多，直到最近的这次，在中原区有关部门的深入介入下，重新招标后的复工。

而伴随着啟福城的停工，更多关于该项目的内幕也被挖掘了出来。

譬如，其中有一些业主发现，自己花费几十万元购买的新房，竟然无法在房管局办理网签，更无法到银行办理按揭贷款。

对此，中晟置业在回复《河南商报》记者采访时称，确实有300多户业主存在只有收据、没有网签的情况，其中的一个原因，是由于公司本身(资金链)紧张造成的。

还有一些业主发现，自己原本购买的商品房，到房管局查询预售许可证时，却发现房屋性质实际为“安置房”，而按照规定，安置房只能用于安置村民，是不能对外销售的。

对此，中晟置业则解释称，他们出售的，不是“正儿八经的安置房”，而是一部分“城改存量房”，而“城改存量房”如果想要改性为“商品房”，则需要10多个部门的签字、盖章。

而此时，对啟福城项目介入调查的郑州市房管局，也在实际调查中发现，早在2014年，啟福城项目就开始收款，刚开始收的有10万元、15万元、20万元不等，然后在2017年前后又补交了一次款。可是，该项目的预售许可证是在2018年才开始办理的，而啟福城项目的商业、住宅用地使用权手续，则是分别在2016年之后，才正式获得的。

这意味着，啟福城项目甚至在没有获得该地块用地手续时，已经开始以“团购”等方式预售房子了。

“可是，他们又为何能如此自信，自己一定能够拿下相关地块呢?”对于业主们的这些疑问，啟福置业并未给出答案。一些业主坐不住了，开始通过各种途经向上反映。

救赎

其实，不为陈刚等人了解的是，早在啟福城项目停工后不久，该项目所在的中原区，便责成航海西路办事处成立了中原区问题楼盘攻坚化解领导小组啟福城项目工作专班(下称“工作专班”)。

一位接近工作专班的内部人士杨靖(化名)则向第一财经透露，最初，由于缺乏对问题楼盘的监管经验，也没有查询到问题楼盘的重整相对成功的案例，最初，工作专班主要还是以鼓励中晟置业尽快复工为主，“(我们那时候)最直接的想法，可能正常人也都会想到，还是想着既然你企业的项目出问题了，那你就赶紧出来，该用什么方法就用，赶紧把这个项目做好，让老百姓能住上新房。”杨靖说，那时候，他们更多强调的，是作为市场主体的开发商的责任，但在随后的一年多，他们却发现，(啟福城项目)确实很难推动，至少从企业自身，可能推不动。

杨靖的话，也在航海西路办事处(下称“航西办事处”)回复网友投诉时得到了印证。“关于督促开放商按期交房问题，我办已在问题出现的第一时间成立啟福城项目问题化解专班，定期召开分析研判会议，对啟福城项目问题进行全面梳理、精准研判、紧密跟进，推进问题化解，同时强化企业对接，介入开发企业与施工单位之间的矛盾化解，多次约见企业负责人，要求企业想尽办法筹措资金、穷尽手段盘活项目。”下一步我街道将多方面、多渠道的持续同业主群体保持密切联系，及时传递项目最新进展，并在每月区信访局召开的专项协调会上积极协调，及时收集购房户最新诉求，”航西办事处在2021年3月25日的回复中称，目前企业已同4家施工方签订《复工协议》，正在陆续复工中，“我街道时时关注此事，督促企业尽快全面开工。”

但最终的结果证明，当时的航西办事处，可能还是有些乐观了。一年后的2022年3月24日，航西办事处再次表示，虽然自2019年底，(啟福城)项目停工以来，街道积极开展工作化解楼盘问题，成立由法律、审计、评估、工程造价四个专业团队组成的啟福城楼盘问题化解第三方专班，开展了澄清底数、导入预重整、推动刑事初核三个阶段工作，但目前仍面临企业不尽责、条块不联动、法律支撑不足等困难。

不过，航西办事处也表示，公安机关已与2022年2月26日，对啟福城项目涉嫌犯罪行为立案，“随着资金去向的查明和资产的锁定，化解方案将逐步落实，在符合复工条件时将尽快推进复工续建。”

随后的2022年4月，郑州市公安局中原分局以涉嫌合同诈骗罪、挪用资金罪、拒不执行判决罪、裁定罪等罪名，将中晟置业实际控制人卢一博刑事羁押，并将中晟置业及卢一博名下关联公司资产、股权冻结。

但第一财经记者查询发现，早在被逮捕之前，卢一博已于2018年12月，与妻子张某签订《离婚协议书》，并将两人共有的8套房产，全部转让给张某，并约定，卢一博自离婚协议签订之日起，两年内向张某支付3000万元人民币。

伴随着卢一博被抓，啟福城项目的复工进程，也开始进入第二阶段，由中原区国有资产管理中心担任大股东的国资企业，开始深度介入。

“从老百姓的角度来讲，是能否入住新房的问题，但从政府的角度来讲，(啟福城项目)已经不单是一个经济案件的问题，其中可能还涉及到民生问题，这个时候需不需要介入，介入的点在哪，是我们一直在探讨的。”最终形成的方案是，参考公司破产法的相关规定，由国资企业对问题楼盘实施委托代管。

工作专班在7月22日的一份会议通报中，详细解释了复工续建的工作模式：

1、由啟福城开发商实际控制人委托国有公司代管名下资产和股权用于啟福城后续建设，与实际控制人签订授权委托书，之后，国有公司成立全资子公司，并与啟福城项目方委托协议。

2、以保交楼为目标，确定国有央企为施工单位。针对后续工程建设及配套设施建设出具造价报告，国有央企入场尽职调查和复核认证工作。

3、按照要求变更施工单位，与原施工单位签署撤场协议。

4、对实际控制人及其关联资产实施有序化解变现。

此后的8月25日，中招联合招标采购网发布“中原区啟福城续建项目-中标结果公告”。公示显示，中国建筑第七工程局有限公司(下称“中建七局”)中标郑州市中原区啟福城续建项目，负责续建啟福城(福苑、慧苑、观澜苑)主体未完工程、安装工程、装饰装修、绿化、地面、围墙等工程，建筑面积约114万平方米。。

招标公告同时显示，招标人为郑州中密安康建设有限公司。这是一家刚于7月12日成立的新公司，由郑州中原城市开发建设投资有限公司100%控股，实控人则为郑州市中原区国有资产管理中心。

9月1日上午，第一财经记者再次实地走访啟福城项目工地时发现，由于曾经停工多年，部分楼盘的裸露的钢筋，已经生锈，现场有零星的工人，正在进行复工前的准备工作。但令人遗憾的是，由于停工时日过久，项目工地上的一些建筑材料已经生锈、过期，面临着报废的命运。

不过，这对于已经心急火燎等待两年多的陈刚等业主而言，总算是一个好消息。

可是，真正见证了啟福城项目复工的杨靖，却始终难言乐观。“虽然复工了，可能老百姓也能住上新房了，但后续，仍然有很多资金的问题，譬如，前期拖欠的建筑工人的工资，上下游链条上供应商、服务商的费用结算，现在仍是难题。”

实际上，同样在探索问题楼盘解决路径的，不仅是航西办事处。据杨靖介绍，仅在郑州，就有多个辖区、办事处，在积极探索问题楼盘的解决方案。

而具体到郑州市，则于今年8月正式出台了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》(下称“方案”)。

根据方案内容，郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，按照“母基金-子基金-项目”的模式运作，采用四种方式进行项目纾困，基金规模暂定100亿元。

同时，纾困基金还将重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。

在一些市场人士看来，在“保交楼、稳民生”的背景下，纾困基金被认为是一项实质性的纾困政策，对项目停工未收房的业主们有着至关重要的稳信心意义。

目前，郑州纾困基金首单纾困项目已经与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

此外，第一财经记者查询发现，在中央提出“保交楼、稳民生”的背景下，除了郑州，广西南宁、浙江、湖北、陕西等省市，也都纷纷表示，将通过设立纾困基金，撬动多方资本，盘活行业流动性，稳定房地产市场发展。