韩国房价跌穿 有区域成交量暴跌70% 还是中国的房价比较稳定从不会跌

在2008年金融危机后，韩国央行大幅调低了基准利率，这推动了租户对传贳房的再度青睐。在低利率时期，一方面租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅;另一方面，房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，即使利率较低，银行业也通过庞大的业务规模获取了不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。

例如一个房产投资人原本可以用手中的10亿韩元购买1套住房，但通过传贳方式出租，他可以在签订购房合同后先出租这套住房，拿到8亿押金后再向原房主支付房款。这样1套二手房的实际支付金额只有2亿韩元，10亿韩元可以让他购得5套类似的住房。然而，传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。

2021年8月之后，韩国开始了加息通道，特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来，韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大，开始激进加息。

对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。

对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。

曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。