专家称未来房价上涨压力很大 以后人也会少哪里还会需求大于供给

在2022年，这种恶性循环已经形成。现在如果不能把地产开发商信用风险给控制住，整个地产市场很难恢复正常。我们看到，今年出台了“认房不认贷”等一系列需求面刺激政策之后，地产销售仍然很低迷。这是因为这些需求面的刺激政策并没有触及到当前地产市场的主要矛盾，也就是开发商信用风险，自然也很难改善整个房地产市场的状况。

近期我们观察到监管者给了一些指导性意见，要大银行增加对开发商的贷款投放。11月17日央行、金管局、证监会联合召开的金融机构座谈会上提出了“三个不低于”， 即行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。这在一定程度上有利于降低地产开发商的信用风险，从而帮助地产市场恢复正常，是个积极的政策信号。但其政策力度是否足够还需再观察。

2、怎样化解开发商信用风险?

徐高：地产行业陷入当前的局面，跟“三条红线”这样过于严厉的融资紧缩政策是密切相关的。这种融资紧缩政策的初衷可能是好的，但运行了两年多造成的结果大家都已经看到了，给整个地产行业、整个经济都带来比较大的下行风险。因此，这样的政策应该及时纠偏。由于融资紧缩政策已经产生了行业内的恶性循环。这时候就需要积极地增加对地产开发商的融资支持。

除此而外，我们还要注意到“三条红线”政策推出以来，地产供给已显著收缩。当前，地产新开工面积已经相较2021年下降了约 2/ 3，在建面积下降了约1/ 2。未来的地产供给会非常紧，为未来房价上涨埋下了种子。这个时候更要尽快地恢复开发商的融资，恢复开发商的投资意愿，让他们加紧修房子，否则在不远的未来，房价上涨压力恐怕会非常大。

3、地产是否压制消费，内需不足的本质是什么?

徐高：这两年的情况已经非常好地表明，所谓“地产支出压制消费”的逻辑是并不成立。地产是经济增长的主要的主要引擎之一，地产的疲弱给经济带来了比较大的下行压力。在这种情况下，消费者对未来收入的预期转弱，反倒抑制了消费意愿。因此，如果要刺激消费，第一需要先把经济稳住，给大家稳定的经济预期和收入预期，大家才敢花钱、敢消费。第二，也是更加重要的，是要调节收入分配结构，把更多的收入从企业部门、国有部门导向消费者部门，这样才能有效地提升消费占整个经济的比重，有效地推进消费转型的大政方针。

我国长年来都存在内需不足的问题。而内需不足本质上是个收入分配问题。我国的总产出，就是各个经济主体的总收入。因此，从收入总量来看，我国全社会总收入足以支付我们全社会总产出，总购买力不成问题。但我国购买力的分配是有一定问题。太多收入流向了企业部门，流向了广义的国有部门，而没有流向消费者部门。这导致消费者的收入在整个经济中占比较低，消费者消费占经济的比重更低，很容易就会演化成为内需不足。

消费低，就必然要靠投资。但投资意愿又很大程度决定于投资回报率。当大量的投资压低了投资回报率之后，投资的意愿也会下降。所以我国虽然总收入足够支付总产出，但是消费比较低，同时投资意愿也不强。而且关键是，投资意愿不强的时候，那些企业部门手里的收入也没有有效渠道自动地转移到消费者手里去，变成消费者的收入和消费。于是，消费和投资就都会偏弱，演变成了内需不足的局面。

所以要解决我国内需不足的问题，根本之策是要增加居民收入占经济的比重。而增加居民收入的核心是要增加居民的财产性收入，让企业部门的利润能够更好地惠及居民部门。