专家称未来房价上涨压力很大 以后人也会少哪里还会需求大于供给

4、如何看待民营地产企业持续爆雷，国企持续拿地?

徐高：“三条红线”政策出来之后，民营房企承受的压力尤其严重。事实上，无论是哪个行业，只要行业处于下行期、整体风险比较高的时候，国企因为抵御风险的能力更强，其信用风险都会小于民营企业。在房地产行业因为“三条红线”这样的融资金融政策而陷入恶性循环的时候，国企抗风险能力强的优势自然就会比较充分地体现出来。

之前我们高层领导也说过，民营企业是整个经济的重要组成部分，而且房地产行业也是民营企业里面占比很高的行业。如果这样的行业非常明显地在“国进民退”，即对行业本身的发展不利，也不利于稳定预期和经济增长。

5、如何看待保障房建设?

徐高：在我国房地产发展的新模式中，保障房建设应该是必不可少一环，是我国实现居者有其屋理想的重要支撑。接下来的主要的问题是在保障房建设中，地从哪里来?钱从哪里来?

土地相对来说还容易处理一些。地都是政府持有的，政府可以提供一些地来做保障房建设。但是钱的来源会更困难一些。如果要对全国城镇居民的住房形成有力支撑，保障房的建设规模应该不小。在这种情况下，而为了让利于居民，修建保障房的利润应该会比较低，甚至可能不挣钱。在这种情况下，保障房建设离不开财政的支持。但考虑到现在地方政府收入压力较大，也承担着化债的压力，所以各级地方政府的财力可能有限。因此，中央政府有必要对保障房建设提供更多支持。可以考虑增发国债，专门来支持保障房建设。

6、集中供地对房价造成了什么样的影响?集中供地是可持续的吗?

徐高：2021年我国在22个大城市出台了“集中供地”政策，要求这些城市每年只集中供3次地。这个政策的初衷应该是希望控制地价和房价。但两年过后再来看，这个政策的效果可说是南辕北辙，反倒是明显推高了地价，也为房价上涨埋下了种子。从数据上看，从 2021 年下半年开始到现在，22 个集中供地城市的住宅类用地成交单价累计涨了约50%，而其他城市住宅类用地的单价则累计降了20%。很明显，“集中供地”政策反而推高了大城市的地价。

要平抑地价房价，应该是增加供给，而不是通过集中供地来减少供给。从实践上来看，“集中供地”政策已经很明显推高了地价，当然也就会推高房价。这样的政策需要及时撤销。

7、怎么看未来的房价?

徐高：就短期而言，当前房地产市场是供过于求的，房价有下跌压力。但在不远的未来，房价可能会有不小的上涨压力。

当前，一方面是地产需求被购房者对于地产开发商信用风险的担忧给抑制了。从2021 年“三条红线”政策出来之后，期房的销售面积增速就前所未有地大幅度低于现房销售增速，表明大家因为担心“烂尾”而不太敢买期房。这很充分地显示了现在地产市场需求弱的主要原因是购房者对于开发商信用风险的忧虑。另一方面，开发商要加紧推盘来回笼资金，再加上“保交楼”政策也在推进开发商加快完工，所以当前房屋完工面积还处在比较高的水平上。这样一来，地产市场短期内就是供过于求，所以导致商品房待售面积在最近两年上升了1亿多平方米。这种情况下，房价下行压力比较大。

但是，预计地产市场的供需状况在不远的未来会逆转。房地产行业现在这种恶性循环的状况不可能永远持续下去。政府肯定会出台更有力政策来体稳住开发，避免地产行业出系统性危机。如果政策能够有效消除开发商的信用风险，被抑制的地产需求就会快速爆发出来。

今年一季度就是这样的情况。因为2022年 11 月出台了地产融资修复的“三支箭”政策和“保交楼”政策，老百姓一时不太担心开发商会交不了房。所以今年一季度的地产需求明显复苏。但后来大家发现无论是“三支箭”政策还是“保交楼”政策，能支持到的房地产企业都还是少数，因而没有办法改变房地产行业在恶性循环中越陷越深的趋势，所以今年二季度地产需求又被抑制了。但当前这种行业内恶性循环不会永远延续下去，被抑制的需求终究会爆发出来。